2018/07/24
債務整理を考えているが、マイホームはどうしても手放したくないという方に向けて、住宅資金特別条項の要件につき、ご説明をさせていただきます。
住宅ローン以外にも債務があるという場合、自己破産を選択すると、住宅ローンやその他の債務は全て消滅しますが（免責）、当該住宅は処分してしまわねばなりません（担保権者による競売や、任意売却などによって処分されます。）。しかし、生活の本拠を失ってしまっては、十分に債務者の経済的再起更生を図ることができるとは言えません。頑張って住宅ローンを払い続けてきたマイホームを手離すことはとても悲しいことですし、お子さんがいる場合には学区の問題等により転校を余儀なくされてしまうかもしれません。
そこで、個人再生手続には、住宅ローンは従来どおり（又は若干の変更により）支払を継続し、自宅を手元に残したまま、住宅ローン以外の債務を減額して分割払いにすることができる制度があります。これが「住宅資金特別条項」「住宅ローン特則」などと呼ばれるものです。この住宅資金特別条項は、小規模個人再生の場合でも、給与所得者等再生の場合でも利用することができます（もっとも、逆に言いますと、個人再生が可能であることが前提となっていますので、当然ながら、安定した定期収入が見込める方でなければ利用できません。）。
住宅資金特別条項は，住宅ローンにつき従来と同様（又は若干の変更）に支払うことにより、住宅という大きな財産を残しておけるという非常に債務者に有利な制度であることから、その要件は決して緩くありません。以下、住宅資金特別条項を利用するための要件を列挙します。ご自身が該当するかご確認下さい。
① 個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であること（民事再生法１９６条１号）
ただし、床面積が２分の１に満たない部分であれば、共有名義や居住以外の用途が含まれていても問題ありません。また、要件を満たす建物が複数ある場合には、そのうち再生債務者が主として居住の用に供する建物一つのみが対象となります。複数の建物を残すことはできません。なお、あくまでも居住の用に供する建物が対象ですので、事業用の建物は残せません。
② 住宅について、住宅資金貸付債権又はこの債務についての保証会社の求償権を担保する抵当権が設定されていること（１９６条３号）
まず、ここにいう住宅資金貸付債権とは「住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権又は当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。」とされています。
条文だけを読むと分かりにくいですが、平たく言えば、住宅ローン等の借入を原因として、貸主や保証人のために当該住宅に抵当権を設定していることが必要です。当然ながら、分割払いであることも必要です。なお、住宅の購入に必要な資金だけでなく、リフォーム代などもここに含まれます。また、住宅ローンの借り換えも該当します。
ここで注意しなければなりませんが、住宅資金貸付債権以外の債権を原因とする（例えば事業者ローンなどです。）別除権として処遇される担保権が存在する場合には、住宅資金特別条項は利用できません。なぜなら、その場合、当該別除権の実行により住宅を失う可能性があり、本特則を適用しても無意味となるからです。同様に、税金を滞納している場合などは、滞納処分がなされる可能性があるため、住宅資金特別条項を利用することが困難となります。
③ 保険会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行したことによって代位が生じたときは、保証会社がその全部を履行した日から６月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがなされたこと（１９８条２項）
これは、いわゆる保証会社の代位弁済と「巻戻し」と呼ばれる事項です。
すなわち、債務者の不履行により保証会社が代位弁済した場合、代位弁済の効果を認めた上で住宅資金特別条項を設定すると、保証会社に対しても期限の利益回復や期限猶予といった効力が及び、保証会社は長期間に渡る弁済を受けることになります。しかし、通常、保証会社は、求償権を担保する抵当権の実行によって短期間に債権を回収することを想定しています。一方で、住宅資金貸付債権者にとっては、再生計画が履行される限り、従前以上の危険を負担することはありません。そこで、住宅資金特別条項を定めた再生計画案の認可決定が確定したときには、当該保証債務の履行はなかったものとみなし（２０４条１項本文）住宅資金特別条項の当事者を再生債務者と住宅資金貸付会社とすることで法律関係を「巻き戻す」こととされているのです。
この場合、保証債務が復活するわけですから、代位弁済金は、住宅資金貸付債権者から保証会社に対して不当利得として返還されることとなりますが、保証会社をこのような不安定な立場に長期間置くことは相当ではないため、代位弁済から６ケ月という時的限界が設定されているのです。このような要件がありますので、代位弁済が既になされている場合、住宅資金特別条項を利用しての個人再生を考えておられる方は、迅速に申立を行う必要があります。
以上のとおり、住宅資金特別条項を利用するためには各種要件があり、なかなかに複雑です。弁護士でなければ要件該当性の判断が難しいことと思われますので、マイホームを手離すことなく債務整理をしたいとお考えの方は、神戸で昭和４５年設立の、債務整理に特化したシャローム綜合法律事務所までご相談下さい。
